购买高价值房产往往伴随着额外的费用，其中就包括“豪宅税”。这种税费并非只针对传统意义上的豪宅，而是针对超过特定价格门槛的住宅物业征收。通常，这个门槛设定在100万美元或更高。因此，“豪宅税”这个名称具有一定的误导性，它更多的是基于房产价值而非大小或豪华程度。

由于房地产税对投资的财务可行性影响重大，因此购房者与财务顾问合作，探索潜在的节税策略至关重要。

什么是豪宅税？

与适用于所有房产交易的标准房地产转让税不同，豪宅税只有在房屋价值超过一定金额时才会触发。豪宅税通常是在房产交易结束时一次性支付的费用，并按房产售价的百分比计算。根据不同的地区，税率可能从1%到超过5%不等。

举例说明：

一位买家在纽约市购买了一套价值300万美元的住宅。纽约市对超过100万美元的房产征收豪宅税，税率从1%起，并随着房价的上涨而递增。根据购买价格，买家需要支付以下豪宅税：

房价中前200万美元的1%：20,000美元

剩余100万美元的1.25%：12,500美元

总豪宅税：32,500美元

谁负责缴纳豪宅税？

通常，买方负责支付豪宅税，因为它被添加到房地产交易的总成交成本中。由于该税款在交易结束时到期，因此买方除了财产税、律师费和产权保险等其他费用外，还必须为此税款进行预算。但是，作为谈判过程的一部分，卖方有时可能会主动承担这笔费用，以吸引买家。

如何避免豪宅税？

豪宅税适用于高价值房地产交易，但有一些合法的方法可以构建交易以尽量减少或避免这种税。以下是三种常见方法：

协商销售价格：如果房屋的定价略高于豪宅税的门槛，买方和卖方可以协商将价格控制在应税限额以下。

将购买结构化为单独的交易：在某些情况下，买方和卖方可能会构建销售，以便某些物品（如家具或固定装置）与房地产交易分开出售。这可以降低记录的销售价格，从而可能降低纳税义务。但是，此类安排必须符合税法和标准房屋评估流程，以避免法律审查。

通过有限责任公司 (LLC) 购买：一些买家通过有限责任公司 (LLC) 而不是以个人身份购买房产。在某些司法管辖区，公司房地产交易可能受到不同的税务处理，从而可能提供税收优惠。在追求此选项之前，建议咨询财务顾问或税务顾问。

哪些州征收豪宅税？

一些州和城市征收豪宅税，每个州和城市都有不同的门槛和税率。以下地点有一些最值得注意的豪宅税政策：

纽约州

纽约州拥有最著名的豪宅税结构之一。该州对售价超过 100 万美元的住宅物业征收 1% 的税，对于更昂贵的房屋，税率会逐步提高。

• 房价位于 100 万美元至 200 万美元之间的房产征收 1% 的税。
• 房价位于 200 万美元至 300 万美元之间的房产征收 1.25% 的税。
• 房价位于 300 万美元至 500 万美元之间的房产征收 1.5% 的税。
• 房价超过 2500 万美元的房产的税率最高可达 3.9%。

该税适用于全州，但它对纽约市的影响最大，因为那里的房地产价格经常超过 100 万美元。

加利福尼亚州

加利福尼亚州的某些城市，包括洛杉矶和旧金山，制定了豪宅税政策，对高价值房产征收额外的转让税。在洛杉矶，2022 年通过的 ULA 转让税适用如下：

• 房价位于 500 万美元至 1000 万美元之间的房产征收 4% 的税。
• 房价超过 1000 万美元的房产征收 5.5% 的税。

这项税旨在资助经济适用房计划，并大大增加了高端房地产交易的结算成本。

新泽西州

新泽西州对售价超过 100 万美元的房产征收豪宅税，对总售价按 1% 的固定税率收费。与纽约州的分层系统不同，无论销售价格超出门槛多少，新泽西州的豪宅税都保持在 1%。

康涅狄格州

康涅狄格州的房地产转让税的功能与豪宅税类似，房价越高，税率越高：

• 房价低于 800,000 美元的房产征收 0.75% 的税。
• 房价位于 800,000 美元至 250 万美元之间的房产征收 1.25% 的税
• 房价超过 250 万美元的房产征收 2.25% 的税。

房价超过 400 万美元的房产需缴纳额外税费。

总结

豪宅税是买家在购买高价值房产时必须考虑的额外成本。这项税旨在通过针对“豪华”房产来为住房负担能力计划创造收入，但主要城市不断上涨的房价也可能为中等房屋的买家触发这项税。买方通常负责支付豪宅税，尽管一些卖方可能会协商承担或分摊这笔费用。房地产顾问还可以提供有关此类交易的更多见解。

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